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資本市場クォータリー 2001年冬号
不動産投資信託の登場と投資評価の視点
関 雄太
要約
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1. 2000年11月30日に改正投資信託法が施行されるなど、不動産投資信託の市場創設へ向けて規制面での準備が整いつつある。こうしたなか、不動産投信の商品性をどのように判断すべきかという投資評価の手法に関心が集まりつつある。

2. 米国におけるREITセクターの株価評価をみると、株価FFO(Funds From Operation)倍率を一般的な手法として、セクター全体の投資判断には有価証券としての評価を重視し、個別銘柄の選択の際に当該REITが属する不動産市場の状況を加味する傾向がみられる。また、債券利回りとの比較や、営業用不動産の推定時価であるNAV(純資産価値)を基に適正株価レンジを検討する手法も、広く使われている。

3. 90年代のREIT株価は、投資評価が将来性の見通しなどに応じて変遷していくことを示している。直近のREIT市場の価格形成をみると、NAVに対してディスカウントされた状態となっている。

4. 我が国の不動産投信市場においてどのような評価手法が適用されるか、現時点では不透明である。REITバリュエーションのアプローチと変遷から得られる示唆を活用することは非常に有益であるが、我が国の事情として、情報の不足、技術的な課題も多い。

5. 現時点では相対比較が難しいことも勘案し、個々の不動産投信の配当やFFOに直接影響を与える要因を重視し、間接的な要因についてはその都度インプリケーションを検討するというアプローチをとるべきではないかと考えられる。

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