野村資本市場研究所｜大震災後の住宅金融市場等について

回復傾向にあった住宅市場だが、東日本大震災によりその先行きが不透明になっている。本稿は、これまでの住宅着工の動向をいくつかの要因に分けて分析する。その後、東日本大震災の影響を分析し、最後にMBSに与える影響について分析する。
長期的な住宅着工の動向は、1980年代後半から減少トレンドにあると考えられる。2000年度以降は投資的需要によるマンションや貸家等によって着工が支えられていたが、リーマンショックにより剥落した。
2010年度の着工を見ると、実需による一戸建て系は堅調だが、マンションや貸家等の投資的需要は低迷している。
建設金額が少なく回収期間の短い一戸建て系は資金調達が容易なのに対し、建設金額が多く回収期間の長いマンションや貸家は資金調達が難しい。東日本大震災の影響を考慮しない場合、2011年度の住宅着工は貸家等の回復が見込めないことから80万戸台後半にとどまるのではないか。
東日本大震災は、人的被害は甚大であるが、住宅の被害は阪神淡路大震災に比べて小さい。震災により一時的に落ち込むことはあっても、金融面の後押しなどで年度後半には復興需要が本格化し、着工は90万戸程度となると見込まれる。
震災による消費マインドの低下、液状化現象、計画停電等いくつかネガティブな要因があるが、いずれも短期的な影響にとどまるだろう。
機構MBSに対しては、債権プールの地域分散効果が被災地の影響を限定的にしている。延滞等による信用リスクについてもMBS及び発行体共に大きな影響は無いと考える。