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野村資本市場クォータリー 2012年春号
金融庁検査結果事例にみる住宅ローンビジネスの現状
小島 俊郎
要約
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  1. 2012年2月23日金融庁は「金融検査結果事例集(2011検査事務年度前期版)」を公表した。2011年事務年度から新しく設けられた検査事項の「住宅ローンの商品特性を踏まえたリスク管理態勢の整備」については、収益管理の観点から「経営管理(ガバナンス)態勢」の中で4つの事例が紹介された。これらの事例から読み取れることは、「住宅ローンの商品特性を踏まえた中長期的な収益が経営層にしっかり認識されているか」ということにある。しかし、これは必要条件に過ぎず、十分条件は当然に「収益は確保できるのか」ということにあろう。
  2. 住宅ローンが金融機関の貸出に占める割合は年々上昇してきており、国内銀行平均で2010年は27.3%と貸出残高の約三分の一を占めるようになり、多いところでは50%以上が住宅ローンという銀行も出てきている。一方で、金利競争の激化による収益の低下があり、金融庁は検査を通じて金融機関に警鐘を鳴らし始めたと考えられる。
  3. 事例を見ると、「住宅ローン=優良資産」という認識や貸出残高増強が最優先されるといった認識が経営層に見られるが、これは多くの金融機関に共通なことの可能性があると考えられる。一方、経営層が収益性を認識していても、住宅ローンという商品が持つ特性(シーズニング効果や期限前償還)に応じた分析がデータの制約などから困難になっている金融機関も多数存在すると見られ、こうしたところではモデルの構築を共同して行うなど検討が必要であろう。
  4. 多くの金融機関が優遇金利を設定して顧客獲得を目指しているが、収益の観点からは優遇金利終了後の金利設定が重要になってくる。現状では顧客の金利選好が高いため、引き続き優遇金利の設定が避けられない可能性がある。この状況は金融機関が収益性を犠牲にしても、顧客満足が高まらないという「開発のジレンマ」の状態にあるといえる。こうした状況を脱却するためには、金利以外のサービスの提供により顧客満足度を高めることが不可欠であり、住宅の経年変化や利用者のライフステージに対応する複合型商品など、顧客ニーズにあった商品の開発が期待される。

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